전세 계약, 설렘 가득한 내 집 마련의 첫걸음이지만, 동시에 목돈인 전세보증금을 떼일까 봐 걱정도 앞서죠? 깡통전세, 역전세난 등 위험 요소가 도사리는 요즘, 꼼꼼한 전세 계약과 철저한 특약 설정은 필수 입니다! 전세보증금 반환보증보험 가입부터 원상복구 범위 명확화까지, 꼭 알아야 할 필수 특약과 꿀팁들을 지금 바로 확인하세요! 보증금 걱정 없이 안전하게 전세 계약하는 비법, 여기 다 있습니다!
1. 전세보증금 반환보증보험: 깡통전세, 역전세난 대비 필수 특약!
내 소중한 전세보증금, 혹시라도 못 돌려받으면 어쩌지? 하는 걱정, 누구나 하실 겁니다. 특히 요즘처럼 전세가율이 높은 시대에는 깡통전세나 역전세난 위험이 더욱 크죠. 이럴 때 든든한 방패가 되어주는 것이 바로 전세보증금 반환보증보험 입니다! HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증보험 등 보증기관에서 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 대신 반환해주는 제도인데요, 전세 계약 시 꼭! 이 특약을 넣어야 합니다.
전세보증금 반환보증보험 가입 특약, 이렇게 작성하세요!
"임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입에 적극 협조해야 하며, 임대인의 귀책사유로 보증보험 가입이 거절될 경우, 계약은 해지되고 임대인은 지급받은 모든 금액(계약금, 중도금 포함)을 즉시 반환해야 합니다. 또한, 보증보험 가입을 위한 서류 제출 및 절차 이행에 필요한 모든 조치를 취해야 합니다."
단순히 "협조해야 한다"는 문구만으로는 부족해요! 임대인의 체납 세금, 다른 채무 등으로 보증보험 가입이 거절될 수 있는 모든 상황을 고려 하여, 가입 거절 시 계약 해지 및 보증금 반환 조건을 명확하게 명시 해야 합니다. 서류 제출 등 구체적인 협조 의무까지 기재하는 센스! 잊지 마세요!
2. 근저당 관련 특약: 선순위 권리관계 확인 및 제한 설정은 기본!
등기부등본 확인, 다들 잘 알고 계시죠? 계약 전 근저당 설정 여부와 금액을 꼼꼼히 확인하는 것은 기본 중의 기본 입니다. 하지만 함정은 여기 있어요! 계약 이후에도 임대인이 추가로 근저당을 설정할 수 있다는 사실! 특히 선순위 근저당권의 채권최고액이 주택 가격의 상당 부분을 차지하면, 경매 발생 시 내 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 이런 최악의 상황을 막기 위해 근저당 관련 특약은 필수!
근저당 관련 특약, 똑똑하게 설정하는 꿀팁!
"임대인은 계약 기간 동안 임차 목적물에 새로운 근저당권, 전세권 설정, 지상권 설정 등 일체의 담보 제공 행위를 할 수 없으며, 위반 시 계약은 즉시 해지되고 임대인은 계약금의 배액을 배상해야 합니다. 단, 임차인의 서면 동의를 얻은 경우는 예외로 합니다."
단순히 근저당 설정을 금지하는 데서 그치지 말고, 위반 시 계약 해지 및 배상 조건을 명시하여 임차인의 권리를 확실하게 보호 해야 합니다. "임차인의 서면 동의"라는 문구를 추가하여 예외 상황에도 대비하는 센스! 계약은 꼼꼼할수록 좋으니까요!
3. 체납 세금 관련 특약: 임대인의 세금 체납, 미리미리 방지하자!
임대인의 세금 체납, 생각만 해도 아찔하죠? 체납된 세금은 주택 압류로 이어질 수 있고, 그렇게 되면 내 보증금은… 으악! 생각하기도 싫습니다! 이런 위험을 예방하기 위해 계약 전 국세, 지방세 등 체납 여부를 꼼꼼하게 확인 하고, 계약 기간 동안 체납이 발생하지 않도록 특약을 설정 해야 합니다.
체납 세금 관련 특약, 이렇게 작성하면 완벽!
"임대인은 현재 국세, 지방세, 4대 보험료 등 일체의 세금 및 공과금 체납이 없음을 확인하며, 계약 기간 중 체납이 발생할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 지급받은 모든 금액을 즉시 반환하며, 이로 인해 발생하는 모든 손해를 배상해야 합니다. 임차인은 임대인의 세금 체납 여부를 정기적으로 확인할 권리가 있으며, 임대인은 이에 적극 협조해야 합니다."
단순히 체납 사실만 확인하는 데 그치지 않고, 계약 해지 및 손해배상 조건까지 명시하여 임차인의 권리를 더욱 강력하게 보호 해야 합니다. 임차인의 정기적인 확인 권리와 임대인의 협조 의무까지 명시하면 금상첨화겠죠?
4. 원상복구 관련 특약: 분쟁 예방의 첫걸음, 범위 명확화!
"벽지가 좀 바랬는데… 이것도 원상복구 해야 하나요?" 원상복구 문제, 임대인과 임차인 사이에 분쟁의 씨앗이 되는 경우가 많습니다. 이런 분쟁을 미리 방지하려면 계약서에 원상복구 범위를 명확하게 기재하고, 사진 등 증빙자료를 첨부하는 것이 좋습니다.
원상복구 관련 특약, 이것만 기억하세요!
"원상복구는 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인한 파손 부분에 한하며, 통상적인 사용에 따른 마모나 노후는 제외합니다. 계약 시점의 주택 상태를 사진 및 동영상으로 첨부하며, 이를 기준으로 원상복구 범위를 판단합니다. 별도의 특약으로 합의한 개조 또는 변경 사항은 원상복구 의무에서 제외합니다."
5. 계약 갱신/해지 특약: 예상치 못한 상황에도 걱정 끝!
계약 갱신을 거절당하거나, 갑자기 중도 해지해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이럴 때 당황하지 않고 대처하려면 계약 갱신 및 해지 조건을 미리 명시해 두는 것이 좋습니다.
계약 갱신/해지 특약, 꼼꼼하게 챙겨야 할 포인트!
"계약 갱신 시 임대료 인상률은 법정 상한선을 초과할 수 없으며, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 거절 의사를 서면으로 표시할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거절할 수 없으며, 임차인의 귀책사유로 계약이 중도 해지될 경우, 임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지 발생하는 임대료 손실 및 기타 관련 비용을 청구할 수 있습니다. 단, 임대인의 귀책사유로 계약이 중도 해지될 경우, 임대인은 임차인에게 이미 지급한 금액 전액과 이사 비용 및 기타 손해를 배상해야 합니다."
6. 공증 특약: 특약의 효력 강화, 공증으로 확실하게!
힘들게 작성한 특약, 효력이 없으면 말짱 도루묵이죠! 특약의 법적 구속력을 높이고 싶다면 공증을 받는 것을 고려해 보세요. 분쟁 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
공증 특약, 이렇게 활용하세요!
"본 계약서에 명시된 모든 특약 사항은 공증을 받아 법적 효력을 갖습니다. 공증에 소요되는 비용은 임대인과 임차인이 균등하게 부담합니다."
전세 계약, 꼼꼼한 특약 설정으로 보증금 걱정 없이 안전하게! 내 권리를 지키는 똑똑한 전세 계약, 지금 바로 시작하세요! 위에 언급된 특약 외에도 임차 목적물의 하자, 수리 책임, 관리비 등 다양한 사항에 대해 특약을 설정할 수 있습니다. 중요한 것은 계약 전 임대인과 충분히 협의하고 모든 내용을 명확하게 문서화하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하는 것 입니다. 전세 계약은 장기간 거주와 큰 금액이 관련된 중요한 계약이므로 신중하게 접근하고 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.